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養老地產進入新“元年”

作者:輕鋼別墅生產廠家????????時間:2019-01-22

  【養老產業第二個“元年”:中國養老地產的八大發展趨勢】養老地產進入新“元年”,2013年,可以說是真正意義上中國養老事業發展元年。2013年,從中央到地方、從政府到企業、從金融保險到房地產……無不關注養老產業。《老年人權益保障法修訂案》于2013年7月1日正式實施,民政部撰寫的《中國老齡事業發展綱要》通過了國務院批準。國務院總理李克強在8月16日舉行的國務院常務會議上明確要求政府在“保基本、兜底線”的基礎上,銳意改革創新,發揮市場活力,推動社會力量成為發展養老服務業的“主角”。甚至一直為人們所詬病的中國養老金制度也進入頂層設計改革階段。而地方上也緊跟中央政策方向,紛紛出臺自己的地方養老服務體系建設規劃,加大公辦養老院的新建擴建工作。社會上更是各種養老地產峰會、展會、交流會等此起彼伏,熱鬧非凡。【養老地產】

  時間到2018年歲末,12月29日,國家主席簽署第二十四號主席令,對《中華人民共和國老年人權益保障法》作出修改,正式取消養老機構設立許可。養老產業正式進入“寬進嚴出”的時代,可以說是第二個“元年”即將到來!

  中國養老地產的八大發展趨勢

  從2013年第一個“元年”至今,養老產業已走過5個年,然而,未來很豐滿,現實很骨感。早在2013年底,中國60歲以上老人就已經超過2億,老齡化水平已經接近15%。面對龐大的市場需求,在房地產宏觀調控不斷深入,傳統地產開發已經進入微利時代的背景之下,企業雖然高度關注養老產業但并沒有一擁而上,原因在哪兒?開發商炒作概念多而真正行動少,為什么?我們認為,養老地產盈利模式不明確以及綜合配套的難以成型是阻礙養老地產發展的核心內因;政府缺乏統一的資源整合與指導,真正能夠讓養老地產落地的體制性政策沒有形成,是阻礙其發展的核心外因。

  就在2014年,中國養老產業在多方力量共同推動之下已然真正成為“朝陽產業”。

養老產業第二個“元年”:中國養老地產的八大發展趨勢

  末來,2025年前后,養老產業將迎來爆發期,如何抓住養老商機,解決發展難題,因勢利導,是今后養老產業面臨的核心問題。

  趨勢一:養老產業與養老事業加速分離

  面對國內不斷加強的社會養老壓力,對政府而言,如何加快養老事業發展,“保基本,兜底線”,是國家當下最關心的問題。對養老產業的發展,政府更多的是通過放寬行業準入,加強質量、安全、價格等方面的行業監管和推出制度建設,以規范引導各種社會力量介入養老產業,推動中國養老服務業的快速發展,中國養老產業與養老事業加速分離。

  趨勢二:養老用地的供地政策限制將逐步放開

  宋衛平在2012年9月的一次養老論壇上說,綠城不能大規模介入養老地產的最重要障礙之一就是不能低成本獲取養老用地。北京市國土局在2013年年初公布的全年5650公頃的供地計劃里第一次單獨列項養老設施用地,供應100公頃。無獨有偶,2013年年末,深圳市出臺的新政中也打破養老用地政策限制,以辦公用地基準地價標準的30%測算,推出經營性養老設施用地。雖然由于各種原因最終停止出讓,但一線城市的供地政策試點突破也預示著養老用地的供地政策限制將逐步放開,而2014年4月份原國土部發布的《養老服務設施用地指導意見》,將于五年后即2019年到期,養老用地政策將會面臨進一步政策性松綁。

養老產業第二個“元年”:中國養老地產的八大發展趨勢

  趨勢三:養老地產盈利模式逐步明朗

  2013年年末,繼長江養老后,平安養老也獲得中國保監會批準,可拓展資產管理業務范圍,增加“受托管理委托人委托的以養老保障為目的的人民幣、外幣資金;開展養老保險資產管理產品業務”。春江水暖鴨先知,對養老產業高度敏感的險資和房企早幾年就開始研究布局未來養老地產業務。到而今,中國式養老地產盈利模式已經越趨明朗。比如:綠城的“學院式養老”,保利的“三位一體”養老模式,“鄰里式養老”。這些先行者們通過幾年的戰略發展研究和項目試水實踐,給中國式養老地產發展模式帶來很多有益的方向探討。我們認為,中國養老地產的盈利模式將越趨明朗。

  趨勢四:養老產業發展的真正主力軍開始啟動

  當下在國內推動養老產業發展的更多的是險資和央企,而應該有所作為的真正主角——醫院,卻默默無聞。其實在國外,例如美國、日本、澳大利亞、臺灣等國家或地區的養老產業發展都是以醫療資源為主力軍,因為養老產業的核心是服務,而服務的核心是醫療和長期照料。無論是健康活力老人,還是半失能、全部失能的老人都要依賴護理、生活照料、心理慰藉等特殊資源,而國內的醫院有大把患者排隊等著送錢,“錢”景一片光明,自然沒工夫關注養老產業。

  值得慶幸的是,這種局面正在慢慢改變。《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》提出,要“探索醫療機構與養老機構合作新模式”。如此一來,“醫養結合”怎樣使醫院資源得到更有效利用成為養老地產發展的新命題。在這方面,復旦醫院旗下的泰福健康,藍卡集團的藍卡健康已經有了很多有益的探索,相信養老產業發展的真正主力軍會發出更大的聲音。

  趨勢五:從“跑馬圈地”到“圈人圈資源”

  隨著社會各階層對養老事業及產業的關注,去地產化的呼聲越來越高,大家希望養老地產不要成為房企新一輪“跑馬圈地”的手段,而是真正腳踏實地做好國民需求的養老產業的實事。而要做實事,就撇不開養老產業人才匱乏、綜合配套難以成型這個核心阻礙。專業的人,專業配套資源的爭奪、占領,在以后將更為激烈。比如:復星計劃全國并購500家醫院以打造自己的大健康業務體系;世貿也在整合“醫院和教育”資源啟動自己的養老地產項目;恒大更是和哈佛大學合作在中國成立“哈佛醫院”。另據坊間消息,親和源副總裁張昊巖已經空降杭州某名企。

  趨勢六:養老物業的運營、營銷將更受重視

  保利西塘越、萬科隨園嘉樹、復地星堡……很多項目都將在2014年進入銷售期、運營服務期。由于過往對老人身心需求的研究不足和關注不夠,使得現有養老項目的落地性并不強。并且由于對各地養老市場空間的研究也缺乏體系研究,區域內有效養老需求到底有多大空間,什么樣的宜老化產品、綜合配套服務體系、產品服務價格才是這些有效需求老人能接受以及愿意接受的等一些問題逐漸凸顯,我們認為,養老物業的運營、營銷將更受重視。

  趨勢七:第三方機構介入更深

  有需求就有市場,面對養老產業各種戰略戰術問題,相信2014年將有越來越多的第三方機構介入養老地產領域。比如國內某著名集團城市運營部和北京區域公司就在2014年年初成立了專業化的養老地產研究團隊;清華城市規劃設計院早在2012年就成立了專業化建設設計研究團隊;而專門做養老產業的基金也已產生,例如北京喜神資產。

  第三方機構的介入,對解決養老產業發展中的各種問題,將發揮更大作用。

  趨勢八:養老地產產品更加多元化

  隨著對老人自身的需求研究,各大房企將逐步展開自身的全國養老業務布局,產品體系將逐步完善,不再僅僅關注中高端養老市場,不再聚焦活躍老人,針對不同購買力客戶的中低端養老公寓,針對介助、介護老人的綜合性養老社區相信也將越來越多面市。

  國內的養老產業還處在探索階段,可能5年、10年后才能初見端倪。在2013年政策元年之后的第二個元年,頂層設計之下,各方面工作都有了長足進展,但仍然缺乏總體規劃、制度標準不完善、監管機制不到位、硬件軟件都尚需不斷創新完善,要做的事情還很多。

養老產業第二個“元年”:中國養老地產的八大發展趨勢

        河南科萊達生產的3D定制板墻,是符合綠色發展、可持續發展的新型環保材料,與養老地產的追求是一致的,因此,在養老地產發展的過程中,河南科萊達會不遺余力為綠色建筑的普及和推廣做出自己的努力。
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